不動産会社に査定を依頼すると、 同じ物件でも会社によって査定価格が異なることがあります。
「A社よりB社の方が高い査定だったから、B社に任せた方が高く売れるのでは？」 と考える方も少なくありません。
しかし、 査定価格と、実際に買主と契約する売却価格は同じものではありません。
この記事では、 査定価格・売り出し価格・実際の売却価格の違いと、 査定を受けたときに確認しておきたいポイントを分かりやすく解説します。
査定価格・売り出し価格・売却価格はそれぞれ違う
不動産売却では、 似たような「価格」がいくつか出てきます。
不動産会社が成約事例や物件条件などをもとに算出する価格
売主の希望や販売戦略を踏まえて市場に出す価格
最終的に買主と合意し、売買契約を締結した価格
つまり、 査定価格がそのまま売却価格になるとは限りません。
不動産の査定価格とは？
査定価格とは、 不動産会社が 「この物件であれば、このくらいの価格で売却できる可能性がある」 と判断した価格です。
査定では一般的に、 次のような条件を確認します。
- 周辺の過去の成約事例
- 現在販売されている競合物件
- 土地面積・建物面積
- 築年数や建物状態
- 道路との関係
- 土地の形状
- 高低差・擁壁
- 駅や生活施設までの距離
- 用途地域などの法令条件
- 周辺環境
- ハザード情報
不動産は一つひとつ条件が異なるため、 単純に坪単価だけで価格を判断できるものではありません。
なぜ不動産会社によって査定価格が違うのか
同じ不動産でも、 査定する会社によって査定価格に差が出ることがあります。
1．比較する成約事例が違う
査定では、周辺で実際に売れた物件を参考にします。
しかし、 どの物件を比較対象とするかによって評価は変わります。
例えば、 駅距離、道路幅、土地形状、築年数などが異なれば、 同じ地域でも価格は同じではありません。
2．物件条件の評価方法が違う
同じ土地でも、
- 角地
- 南向き
- 高低差
- 擁壁
- 接道条件
- 越境
- 土地形状
などを、どの程度価格に反映するかによって査定額が変わります。
3．販売戦略の考え方が違う
不動産会社によって、 販売開始時の価格設定に対する考え方も異なります。
例えば、
- 相場に近い価格から販売する
- 売主の希望を反映して少し高めから販売する
- 価格交渉を想定して売り出し価格を設定する
などがあります。
高い査定価格＝高く売れる、ではない
確認したいのは、その査定価格になった根拠と、実際の販売方法です。
例えば、 周辺相場から大きく離れた価格で販売を開始すると、 問い合わせが少なくなる場合があります。
その結果、 長期間売れずに何度も価格を変更することになる可能性もあります。
一方で、 「早く売るため」という理由だけで最初から価格を低く設定すればよい、 というわけでもありません。
大切なのは、 物件の条件と市場の状況を踏まえて、根拠のある価格設定をすること です。
査定価格を提示されたときに確認したい5つのポイント
- 査定価格の根拠
どの成約事例や物件を参考にしているのか。 - 想定している売却期間
どの程度の期間での売却を想定しているのか。 - 売り出し価格
査定価格と実際の販売開始価格をどう考えているのか。 - 販売方法
どのような方法で購入希望者を探すのか。 - 価格を見直す基準
問い合わせが少ない場合、いつどのように見直すのか。
売り出し価格を高くしすぎる場合の注意点
売主として 「できるだけ高く売りたい」と考えるのは当然です。
ただし、市場価格から大きく離れた価格で販売すると、
- 問い合わせが入りにくい
- 内覧につながりにくい
- 販売期間が長期化する
- 何度も価格変更が必要になる
- 長期間売れていない物件という印象を持たれる
といった可能性があります。
そのため、 最初の価格設定と販売戦略は非常に重要です。
逆に、査定価格が安ければ正しいとも限らない
高い査定価格に注意が必要だからといって、 一番安い査定価格が正しいというわけでもありません。
例えば、
- 駅から近い
- 道路条件が良い
- 土地の形が良い
- 日当たりが良い
- 人気のある生活環境
- 建物の維持状態が良い
など、 価格にプラスとなる条件を持つ物件もあります。
大切なのは、 査定価格が高いか安いかではなく、 その不動産固有の条件まで確認して査定されているか です。
査定価格だけでなく販売戦略を比較する
不動産会社を比較するときは、 査定価格だけではなく、 実際にどのように売却を進めるのかも確認しましょう。
- どの価格から販売を開始するのか
- どのような購入層を想定しているのか
- どの媒体で販売するのか
- 他の不動産会社へどのように情報を共有するのか
- 問い合わせが少ない場合にどう対応するのか
- 価格を変更する場合の判断基準
査定から販売までの考え方が具体的であるほど、 売主も今後の流れを判断しやすくなります。
相続不動産や空き家では価格以外の確認も大切
相続した不動産や空き家の場合は、 査定価格以外にも確認する項目があります。
- 登記名義
- 共有者・相続人
- 残置物
- 建物状態
- 境界・越境
- 測量の必要性
- 解体の必要性
- 擁壁や高低差
そのため、 単純に査定価格だけを比較するのではなく、 売却までに必要な手続きや費用も含めて考えることが重要です。
株式会社Listaでは「根拠のある査定」を大切にしています
株式会社Listaでは、 単に高い査定価格を提示するのではなく、 なぜその価格になるのかを分かりやすく説明すること を大切にしています。
周辺の成約事例だけではなく、 土地や建物の状態、道路条件、境界、高低差など、 物件ごとの状況を確認しながら査定します。
対応エリアは、 奈良・大阪・京都・滋賀・兵庫・和歌山・三重です。
まだ売却すると決めていない段階でも構いません。